飞奔负重 华侨城“病急乱投医”

   日期:2019-11-22 21:31:18     浏览:3619    

8月29日,华侨城披露了其2019年半年度报告。在本报告所述期间,其收入和利润均有所增加。

在看似辉煌的业绩背后,自2019年以来因频繁的土地出让和高调的土地收购而备受外界关注的华侨城(OCT),也因高负债和资金紧张而面临巨大压力。

意识到这些风险的华侨城,在转移项目结束、回报资本有限的情况下,面临着高周转率。

发展成为一把“双刃剑”

自2017年以来,华侨城明显加快了征地步伐。

根据华侨城近年发布的年报,2016年华侨城规划建筑面积增加198.4万平方米,2017年变为581.2万平方米,同比增长192.3%。2018年为1382.5万平方米,同比增长138.3%。与此同时,该公司新增加的股权覆盖率一直在高速增长。2018年,华侨城新增股权覆盖率计划达到866.6万平方米,同比增长87.3%。

主动扩张的好处是显而易见的。从2017年到2019年上半年,华侨城的收入规模一直在稳步增长。2017年,公司总收入423.41亿元,同比增长19.33%。2018年,公司总收入481.42亿元,同比增长13.7%。

扩张带来的弊端也是显而易见的。几年来,该公司的债务压力急剧增加,其现金流面临严重压力。过去三年,华侨城的资产负债率上升了6.65个百分点,从2016年底的67.12%升至2018年底的73.77%。此外,华侨城a股的净负债率在2018年底达到84.3%,同比上升31.5个百分点。

2019年上半年,华侨城的债务水平仍在上升,其负面影响也在扩大。半年度报告显示,截至报告期末,资产负债率继续上升至76.7%,净负债率达到106.2%,同比上升35.4个百分点。公告期内,华侨城短期贷款280.15亿元,同比增长3.61%,长期贷款755.58亿元,同比下降3.33%。公司财务支出13.52亿元,同比增长33.18%,其中利息支出20.78亿元,同比增长63.83%。

于2017年及2018年,本公司经营活动产生的现金流量均为负,而于2016年至2018年三年间,本公司投资活动产生的净现金流量持续为负。2019年上半年,公司经营活动净现金流量约为-85.44亿元,公司投资活动净现金流量为-47.3亿元。

数据来源:风力金融终端(单位:万元)

撤资项目只是沧海一粟。

华侨城在2019年半年度报告中表示,该公司在房地产行业面临的主要风险是资本链的安全性和过高负债率的风险。为此,公司将着眼于可持续高质量发展的需要,从最佳中选最佳,滚动补充最佳资源,在充分促进还款、保持合理充足资金流动性的基础上,不断优化资源储备结构。

通俗地说,华侨城将继续剥离不良资产,同时补充优质土地。

自2018年以来,华侨城及其控股公司开始频繁出售项目。据不完全统计,公共信息显示,自2018年以来,近20项资产已上市出售和预先披露。自2019年以来,华侨城及其控股公司已经上市出售至少11项资产。其中,许多项目处于亏损状态,有些甚至面临寻找买家的困境。

2018年11月27日,华侨城(亚洲)宣布,该公司间接全资子公司华侨城地产(OCT Land)计划通过北交所出售资产,底价为8.295亿元。公司拥有四栋办公楼,包括中国Xi市南关大街88号长安国际中心2号楼。

一个月后,华侨城(亚洲)宣布决定终止上市,因为该资产的出售在投标期间没有收到投标。

到目前为止,华侨城在2019年上市的许多项目已经陆续完成。根据Caijing.com的说法,大部分都是以底价完成的。

一位业内人士表示,在交易所出售资产后,从上市到融资回报将需要长达4个月的时间。如果交易所的资产交易顺利,交易可以在一个半月左右完成,企业可以在两个多月内获得资金回报也就是说,华侨城2018年第四季度项目转移产生的现金流将主要反映在其2019年半年度报告中。半年度报告显示,上半年处置固定资产、无形资产及其他长期资产收回的现金净额为167,300元,处置子公司及其他业务单位收回的现金净额为9.31亿元。

与同期华侨城投资活动的现金净流出相比,这只是沧海一粟。与此同时,华侨城在2019年上半年没有停止征地。同期,公司新增股权建筑面积463.78万平方米,同比增长90%。与此同时,从2019年至今,华侨城赢得了大量高溢价,仅在8月份就有两起溢价超过40%的案例。

8月26日,华侨城在广东佛山南海成功赢得一处商住用地,总成交价11亿元,溢价45.5%,底价13977元/平方米,自持面积500平方米。该地块位于南海区大理镇黄岐市白沙村。销售面积约31500平方米,容积率大于1且小于等于2.5。

8月28日。深圳华侨城在东莞黄江镇以10.88亿元的价格赢得了一个商业和住宅小区。底价为14397元/㎡,地价为45.53%,地块销售面积为25200.74㎡,地块最大容积率为3.0,最大规划容量为75602㎡。

加快混乱的周转

在2019年半年度报告中,华侨城总结了下半年的经营战略,以“现金”和“还款”为关键词。

华侨城在半年度报告中表示,公司将按照“先紧后不紧”的原则,全面清查可用物资和土地资源,重新审视各项工程的开工和还款计划,努力加快开工步伐,缩短还款周期,加快现金回报,控制负债率,防范和化解各种重大风险。

更简单地说,华侨城意识到自己的问题,可能寄希望于高营业额和增加还款,同时不放弃高质量的土地。

但在此之前,华侨城并不是一家周转速度超快的房地产公司。2018年,华侨城的库存周转率为0.14。2019年上半年,其库存周转率进一步降至仅为0.04。克里公布的数据显示,2019年上半年,174家典型住宅企业的平均库存周转率为0.288,2018年的平均库存周转率为0.345。因此,华侨城的库存周转率始终低于行业水平。

通策集团首席分析师张宏伟表示,营业额较低的企业通常很难适应高营业额的步伐。从内部来看,高营业额对住宅企业提出了一系列要求,包括整个公司的组织结构控制体系和公司的整体业务能力。此外,张宏伟表示,从外部来看,一些一线城市有价格和符号的制约因素,企业的周转节奏并不完全取决于住房企业。

此外,自2019年以来,华侨城的项目陷入混乱。

据住房和城乡建设部网站《事故快报》报道,6月27日,深圳天鹅湖花园(三期)发生一起物体袭击事故,造成一人死亡。本项目建设单位为华侨城全资子公司深圳华侨城房地产有限公司,总承包商为泰兴简一建设集团有限公司;监理单位为深圳市海外建设工程监理有限公司,公开信息显示,该项目于2018年4月取得《建设工程规划许可证》,2019年5月6日取得预售许可证。

此外,据中国经济网报道,8月26日,信贷中国网站发布的行政处罚决定显示,重庆华侨城工业发展有限公司因未取得建设工程规划许可证在重庆非法建设共计9633.36平方米华侨城项目被罚款45.55万元。

根据天空调查的信息,重庆华侨城实业是华侨城的全资子公司,违法建设的范围包括房地产一期多层b21-1/05地块的1#-10#和1#-63#栋。

在各种混乱的情况下,华侨城的工程管理和控制能力出现了不足,这也对其适应高周转节奏的能力提出了质疑。

与此同时,一位业内人士表示,虽然高成交量处于初期阶段,但土地证书、规划方案回复和工程方案审批的顺利进行不会影响预售证书的办理。前期加快施工速度必然会导致许多环节的标准降低,而前期会影响后期的施工质量。

面对企业高负债、现金流紧张的问题,华侨城拿起了高营业额的利器。然而,它仍然需要时间来检验这种锋利武器带来的后果是成功抵御外部风险还是伤害人们和他们自己。

原标题:鲍忠彩棉儿深刻理解|急着装载华侨城“急性病治疗”

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