bbin白菜导航|风云榜·展望2020|高广汉:首创置业的“举重若轻”

   日期:2020-01-11 09:05:53     浏览:3890    

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bbin白菜导航,“举重若轻、如履薄冰、不负时代、不忘初心。”首创置业助理总裁、设计营销中心总经理高广汉对2020年的寄语里,透露出首创置业多元化业务发展的态度和方向——轻运营。

12月9日,首创置业旗下商业地产平台——上市公司首创钜大公告披露,该公司拟将位于北京房山、江苏昆山的奥特莱斯项目证券化,共筹资35.79亿元。发行所得款项将用于补充运营资金,同于集团的日常运营以及业务发展。

这笔融资数额虽然不大,但突破的意义重大。这相当于,在当今行业融资环境收紧、大多数房企多元化业务还处在培育初期时,首创置业旗下的多元化业务商业地产,除了上市平台本身的融资能力外,还通过资产的良好运营,进入了另一条资金供给通道,领跑行业。

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目前,奥莱在全国17座城市都有布局,其中开业达12家,布局和开业数量均位居行业第一。

本次证券化的两个项目运营成绩表现良好,其中,房山项目为首创置业第一个奥莱项目,于2013年开业,昆山项目一期和二期分别于2015年和2017年开业。

这两个试水项目的资产证券化,带给首创后续的想象空间是,全国其他十余座奥莱假若运营稳定、良好,都可以走资产证券化的路子, 从而获取绵延不绝的资金保障。

而从目前整体奥莱业绩看,这道融资通道具备可复制性。根据首创钜大财务报告显示,今年上半年,首创钜大营业收入12.66亿元,同比增长223.48%。

其中,收入增涨主要由于奥特莱斯可售商业销售收入的增加。上半年共实现营业额36.4亿元,同比增长约54%,半年客流量同比增长103%,达约1864万人次。

对于首创置业奥莱所取得的成绩,高广汉表示,大家容易将做商业理解为是住宅的补充,认为它永远当不了正房,是一个比较尴尬的位置。其实不然。缺的是什么呢?聚焦和深耕。

做商业,需要让它在某一个比较完整的领域脱颖而出,形成一个它自身具备的竞争力。

首创的做法是,选择了奥莱这个相对具象的商业板块,做大做深。

另一个想象空间是,首创钜大作为在港上市的红筹股,旗下资产相当于是资本市场已经认可的资产。未来假如有机会作a股的话,具有更大的想像空间。

“除此之外,对于商业,首创置业也在思考下沉能力,即积累七八年的商业能力如何赋能社区商业,比如说,将体量较小的一两万平米的商业做成商业能力的下沉,真正给住宅开发一些反哺,这也是首创研究的方向。”高广汉表示,一个聚焦点做深了,同样可以耕种出一片草原来。

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除了商业地产外,首创置业还布局了长租、文创、产业地产等多元化业务,并在这些领域不断增强资管能力。

在2019年中期业绩会上,首创置业管理层表示,首创的文创项目坚持轻资产模式,采取并购、合作、自营等多种方式落地项目,目前于北京,杭州共落地六个项目,资产运营能力大幅提升。不仅锻造了公司资产管理与价值运营能力,还可以通过品牌管理输出形成稳定收益,通过持有资产运营实现物业增值。

长租业务方面,做强做优“和园”长租产品品牌,打造集体用地租赁住房模式。首创置业的长租项目已经开业,目前开业项目接近满租,朝阳十八里店集体用地租赁住房项目已开工,上海宝山项目成功实现管理出租。

而高科技产业地产方面,快速锁定了宁波种子项目。首创置业已经建立起股权,债权,基金三级金融体系,于今年上半年取得了较大的经营成果。

“虽然做轻是目标,但过程一定要做重。”高广汉道出了“举重若轻”的第二层含义。

他说,在早年快速发展的时候,大家跑马圈地,轻资产讲了很多故事,但是未来长租公寓的成功点,应该举重若轻。一定把这个东西当重资产做,带着责任感做好,只有把重资产做扎实,把这个东西做深,才能收获更多的支持和资源。最终谁来帮你做轻?资本市场、不动产信托,包括很多银行在信贷方面对于长租公寓的倾斜,这是帮助大家举重若轻的一个方向。

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“目前几乎没有一家企业的多元化业务可以称之为真正的成功。”高广汉认为,现在房企多元化业务都还处在试验期、培育期,距离实现自我造血还有一段距离。他连用了两个比喻来说明这个过程:

门捷列夫只列了元素周期,具体哪几个元素合到一起效率更大,没有哪个科学家告诉我们,我们得实验,一遍一遍来,真得像漫威《钢铁侠》里面讲的,需要这样的人把它实验出来,最终迸发出来的能量会非常惊人。

多元化有点像爱迪生发明灯泡,一遍一遍试,总能找到一个最适合的。多元化是一个试的过程,适配固定了,稳定了,能嫁接在一起,才是成功了。如果多元化业务还有可能爆炸,有可能氧化,处在一个不稳定状态,只是从指标上或放在实验室里觉得可以,就不算成功。截至目前,还没有一家企业把这个事情做稳了。

对于高广汉提出的“爱迪生”例子,和讯房产提出,“爱迪生是一个具有商业头脑的科学家,相比较同时代其他电气科学家,爱迪生在做一项发明前,首先会拉来财团赞助。首创置业在做多元化业务时,是否也会先考虑到资本的态度?”

高广汉表示:

房地产就是金融+制造业,做大增量开发离不开金融支持,所以天生就要有金融支持。而且这些多元业态,也需要一定阶段性资金支持它去成长,毕竟和原来传统的业务开发模式不太一样,算账方式和传统意义上房地产开发销售的算账方式也不一样。

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对于2020年个人小目标,高广汉表示,职业经理人发展离不开企业的发展,明年目标就是在企业大船上做相应的强身健体的工作。作为分管设计和营销板块的负责人,未来就是把产品做得更好,同时从营销视觉层面让产品迭代得更准确,对市场反应更迅速,最终能够实现更好的市场口碑和市场价值,这是每一个职业经理人必须要给自己定的一个目标。

谈到明年的房地产市场趋势时,高广汉认为,房地产市场会越来越成熟,越来越文明。

“第一层文明是语文层面的文明,还有一种文明类似于一些科幻小说里提到的文明,这种文明可以理解为是某一类文化的聚居体,最大的特点是可传承、能流传、带正向的驱动力,这种文明流传下来对于更广泛的文明有价值,纵观世界上消亡的文明都是和整个历史发展大文明不相符,背道而驰,或者落后于大文明发展,被裹挟掉了。但是能够做到引领这个世界的文明,一定对整个大文明有促进意义。”

而对于企业来说,不管市场怎么变,企业要做的就是保持积极的态度,不一定是积极乐观,但一定要积极。

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